Qu'elle soit légale ou conventionnelle, l'indivision entraîne des conséquences complexes dont il faut être conscient.
La définition juridique de l'indivision
Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature – et à proportions égales ou non – sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans que la part de chaque personne sur le(s) bien(s) soit matériellement identifiable.
Plus simplement, plusieurs personnes se trouvent en indivision lorsque :
- elles sont ensemble propriétaires d'un ou plusieurs même(s) bien(s) ;
- elles ont ensemble la jouissance d'un ou plusieurs même(s) bien(s).
Quelles sont les implications juridiques ?
Lorsque des personnes sont en indivision, elles détiennent chacune des droits sur un ou plusieurs même(s) bien(s) ; dans ces conditions, plusieurs questions viennent à se poser :
- Quels actes peuvent être effectués par un seul coindivisaire sur le bien en indivision ?
- Quels actes nécessitent l'accord de tous les coindivisaires ?
- Qui doit payer les frais d'indivision (travaux sur le bien, impôts, etc.) ?
- Comment sortir de l'indivision ?
Ces questions sont réglées par les règles légales de gestion indivision, qui peuvent être aménagées dans une convention d'indivision.
Situation d'indivision : illustrations
Une situation d'indivision peut résulter de la loi, ou du choix des coindivisaires :
| Situations d'indivision | Explications |
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Situations d'indivision légale :
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Situations d'indivision conventionnelle :
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Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190). |
Définition de l'indivision : le cas concret de l'achat immobilier
Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier (terrain, appartement, etc.), le régime qui s'applique par défaut – en dehors de toute stipulation contraire – est l'indivision :
- chaque acquéreur coindivisaire détient une quote-part du bien en indivision ;
- sans que la part de chacun soit identifiée en nature.
Exemple : A et B achètent une maison sur 2 étages en indivision ; A et B ne sont pas chacun propriétaires d'un étage, ils sont ensemble propriétaires de la maison.
- Pour acheter en indivision, il faut :
- au moins 2 personnes : peu importe leur relation de parenté ; il peut s'agir de concubins, de partenaires de PACS, de parents (cousins, frères, etc.), d'amis, etc.
- un bien : peu importe la nature du bien ; il peut s'agir d'un bien mobilier (voiture, etc.) ou immobilier (maison, terrain, appartement, etc.).
- Lors de l'acquisition, le notaire indique dans l'acte la contribution financière de chaque acquéreur :
- chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution ;
- si la contribution de chacun n'est pas spécifiée dans l'acte d'acquisition, les acquéreurs sont réputés propriétaires à parts égales.
- Les coindivisaires gèrent ensemble le bien, selon les règles de gestion indivision :
- ils peuvent occuper le bien immobilier ensemble, le mettre en location, ou le faire occuper par un seul des coindivisaires ;
- chaque coindivisaire est tenu des dettes relatives au bien (charges, prêt en indivision, etc.) à hauteur de ses parts dans l'indivision.
- Pour sortir de l'indivision, les coindivisaires peuvent procéder à la vente en indivision du bien.
Définition de l'indivision : la gestion au quotidien
Dans la mesure où chaque coindivisaire détient une quote-part du bien, le bien en indivision doit être géré par tous les coindivisaires, dans le respect des règles légales de gestion indivision.
En outre, un bien peut rapporter de l'argent et/ou coûter de l'argent ; dans ces conditions, les coindivisaires doivent tenir un compte en indivision.
Enfin, pour sortir de l'indivision, les coindivisaires ont plusieurs possibilités :
- vendre le bien et s'en partager le prix à proportion des quotes-parts respectives ;
- partager les biens de la masse de biens indivis entre les coindivisaires ;
- un des coindivisaires vend sa quote-part à un autre coindivisaire ou à un tiers.
Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu'il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190).