Acheter un bien immobilier en indivision

Achat d’un bien immobilier en indivision, mode d’emploi

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier (terrain, appartement, etc.), le régime qui s’applique par défaut – en dehors de toute stipulation contraire – est l’indivision :

chaque acquéreur coindivisaire détient une quote-part du bien en indivision ;
sans que la part de chacun soit identifiée en nature.

Exemple : A et B achètent une maison sur 2 étages en indivision ; A et B ne sont pas chacun propriétaire d’un étage, ils sont ensemble propriétaires de la maison.

Pour acheter en indivision, il faut :
- Au moins 2 personnes : peu importe leur relation de parenté ; il peut s’agir de concubins, de partenaires de PACS, de parents (cousins, frères, etc.), d’amis, etc.
- 1 bien : peu importe la nature du bien ; il peut s’agir d’un bien mobilier (voiture, etc.) ou immobilier (maison, terrain, appartement, etc.).
Lors de l’acquisition, le notaire indique dans l’acte la contribution financière de chaque acquéreur :
- Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution.
- Si la contribution de chacun n’est pas spécifiée dans l’acte d’acquisition, les acquéreurs sont réputés propriétaires à parts égales.
Les coindivisaires gèrent ensemble le bien, selon les règles de gestion indivision :
- Ils peuvent occuper le bien immobilier ensemble, le mettre en location, ou le faire occuper par un seul des coindivisaires.
- Chaque coindivisaire est tenu des dettes relatives au bien (charges, prêt en indivision, etc.) à hauteur de ses parts dans l’indivision.
Pour sortir de l’indivision, les coindivisaires peuvent procéder à la vente en indivision du bien.

Acheter en indivision, une solution simple, mais risquée

Acheter un bien en indivision est la solution la plus simple dans la mesure où il s’agit du régime par défaut :

Nul besoin de formalités, ni à l’achat ni pendant la durée de l’indivision.
En outre, acheter en indivision ne suppose aucun coût, ni aucun délai.

Néanmoins, l’indivision peut présenter des risques :

en cas de mésentente entre les coindivisaires, les décisions concernant le bien sont difficiles à prendre ;
en cas de décès de l’un des coindivisaires, le coindivisaire survivant n’a aucun droit sur ses parts, il se retrouve en indivision avec les héritiers du coindivisaire défunt.

Pour pallier ces difficultés, les coindivisaires ont la possibilité de prévoir une convention d’indivision : ce contrat permet d’aménager certaines règles afin de les adapter à la situation propre aux coindivisaires.

Acheter en indivision ou constituer une SCI ?

La société civile est souvent préférable à l’indivision dans le cadre d’un investissement immobilier. En pratique, les notaires conseillent souvent de constituer une SCI, qui demeure une solution à privilégier pour des investissements de long terme.

Deux motivations essentielles expliquent ce choix :

la société permet d’organiser la gestion et la détention du bien immobilier, qu’il soit de jouissance ou de rapport ;
la société est un outil qui facilite la transmission du bien immobilier acquis, par donation ou par succession.

La gestion du bien immobilier sur du long terme :

Par rapport à l’indivision, la constitution d’une SCI présente plusieurs avantages que nous vous présentons ci-après :

les statuts de la SCI comportent des dispositions relatives à la majorité nécessaire pour la prise de décision. Sous le régime de l’indivision, les actes de disposition (la vente par exemple) sont prises à l’unanimité, alors que les décisions de gestion sont prises à la majorité des 2/3 ;
constituer une SCI permet de déterminer librement, et d’adapter précisément dans les statuts les conditions de majorité qui seront les plus opportunes en fonction des objectifs des indivisaires ;
rédiger les statuts d’une SCI permet également d’organiser la prise de décision dans le cadre de l’assemblée générale (les règles de convocation) tout en mettant en oeuvre une véritable discussion entre les associés grâce à l’ordre du jour. Le régime de l’indivision ne comporte pas une telle procédure (sauf en cas de rédaction d’une convention d’indivision) ;
enfin, grâce à la SCI, il est possible de mettre en place une co-gérance, afin de partager la gestion avec son conjoint ou ses ascendant (en vue d’une future transmission par exemple).

L’assurance d’un patrimoine familial égalitaire préservé

Il convient de rappeler que l’investissement en indivision est précaire, puisque selon la loi « nul n’est censé rester dans l’indivision », chacun des indivisaires pouvant demander le partage à tout moment. Ce point présente néanmoins un avantage, dans la mesure où chacun des indivisaires peut retrouver sa liberté. Les notaires, pour apporter un certain correctif au principe légal, conseillent de conclure une convention d’indivision, mais sa durée est limitée à cinq ans. Ce qui

A contrario, dans le cadre d’une société, les statuts ont vocation à s’appliquer pendant toute la durée de la vie de la société. Celle-ci peut être fixée dans les statuts jusqu’à 99 ans. Un conseil juridique judicieux envisagera alors de prévoir des clauses de sortie, notamment pour permettre aux associés minoritaires de quitter la société dans de bonnes conditions financières, et de pouvoir récupérer la valeur de leur patrimoine.

La prévision d’une transmission patrimoniale

L’existence d’une SCI facilite la transmission d’un bien immobilier, par succession ou par donation. Ainsi, en cas de décès, les clauses de statuts de la société s’imposent aux héritiers du défunt.

On le constate alors : recourir à une SCI permet d’organiser, du vivant du ou des fondateurs, l’organisation et la gestion de la société pour le jour où les parents ne seront plus là. Un règlement intérieur peut par ailleurs être rédigé, afin de prévoir aussi précisément que possible des règles de vie en commun, ainsi que les prises de décisions.

Enfin, constituer une SCI facilite la donation du bien immobilier du vivant des parents. En effet, la société facilite l’organisation de la donation avec réserve d’usufruit (éventuellement réversible sur la tête du conjoint). Les clauses des statuts permettent d’organiser les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire : il est dès lors possible de donner des droits de vote étendus à l’usufruitier, et surtout de donner des pouvoirs importants au gérant (droit de vendre un actif par exemple, et d’en racheter un autre).

Mais surtout la SCI permet de réaliser une donation partage sur un seul bien immobilier. Dans le cadre d’une indivision classique, la Cour de cassation rappelle régulièrement qu’il n’est pas possible d’effectuer une donation partage sur des quotes-parts indivises d’un bien. Et c’est tout l’avantage du recours à la SCI : l’attribution de parts sociales divises permet de réaliser une donation-partage, et de déterminer librement le nombre de parts transmises à chacun des enfants.