Maison en indivision

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L'indivision d'une maison, peut intervenir dans de nombreux cas ; achat d'un logement familial, divorce, décès.

À priori, l'achat en indivision semble la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs. En effet, cela permet d'avoir un financement, un entretien et une gestion facilités. Voyons ce sujet plus en détails.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision d'une maison est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes décident d'acquérir ensemble un même bien et en deviennent propriétaires.

L'indivision d'une maison peut également résulter de la succession. Le décès d'une personne fait naître une indivision pour ses héritiers.

À noter : l'indivision peut être égalitaire ou non, en fonction de l'apport de chacun dans l'acquisition d'un bien immobilier.

Les règles de fonctionnement de l'indivision sont régies par les articles 815 et suivants du Code civil :

  • Acheter en indivision n'est pas rare, si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens ou si vous êtes concubin.
  • Cela ne demande aucune formalité particulière ni aucun frais. L'achat en indivision présente une grande simplicité.
  • L'indivision n'a pas de durée particulière, elle est indéterminée, et à tout moment les indivisaires peuvent sortir de cette situation.

À noter : l'autre option afin d'acquérir à plusieurs un bien immobilier est la création d'une S.C.I. (société civile immobilière).

Indivision entre frères et sœurs

Lorsqu'une personne décède, ses héritiers peuvent se partager des biens en commun. On parle alors d'indivision, chacun recevant une part des biens.

Les indivisaires peuvent décider de conserver les biens et rester dans l'indivision. Ils pourront avoir le choix d'organiser l'indivision par le biais d'une convention :

  • Il est conseillé de désigner un gérant de l'indivision afin d'administrer le bien.
  • Si la maison héritée devient une résidence secondaire, il est conseillé aux héritiers de fixer, par écrit, les règles d’occupation. 
  • Ils peuvent également faire le choix de sortir de l'indivision en vendant les biens ou en les partageant.
  • Il est tout à fait envisageable qu'un des deux décident de racheter la part de l'autre afin de conserver la maison.

Bon à savoir : si le partage à l'amiable ne se passe pas bien, c'est le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) qui peut réaliser un partage judiciaire.

Comment se protéger de la maison en indivision ?

Depuis 1976, l'indivision peut être organisée par une convention. Que ce soit un achat ou un héritage, celle-ci permet de compléter l'indivision « classique ». Elle est rédigée par un notaire qui la publie au service de publicité foncière (anciennement dénommé bureau des hypothèques, ces derniers ayant été supprimés à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010).

La convention est encadrée par certaines règles du Code civil. Celle-ci doit respecter certaines règles :

  • La convention d'indivision doit être établie par écrit.
  • Elle doit mentionner les biens et indiquer les quotes-parts de chacun.
  • La durée de la convention peut être déterminée.

À noter : le coût de la convention est proportionnel au prix du bien.

Indivision : quels inconvénients ?

Les risques principaux de l'indivision sont les suivants :

  • Les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité.
  • Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision à proportion de sa quote-part.
  • Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer.
  • Si aucun des indivisaires ne peut racheter le quotte part mise en vente, le bien doit être vendu.

Lorsqu'on entre dans l'indivision d'une maison, que ce soit un achat ou un héritage, il faut mesurer les risques que celle-ci peut entraîner. Le meilleur moyen de se protéger est encore de signer une convention d'indivision chez le notaire.

Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190).

Bon à savoir : même si le Code civil protège le logement familial en interdisant à un époux d’accomplir seul un acte de disposition concernant ledit logement, il n’interdit pas aux créanciers d’un époux de provoquer le partage et la licitation du logement familial détenu en indivision avec son conjoint (Cass. 1re civ., 16 septembre 2020, n° 19-15.939).

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