Des coindivisaires peuvent à tout moment vendre le bien immobilier en indivision, soit à l’un d’eux, soit à un tiers. Quelles sont les modalités et que faire en cas de désaccord ? Voici comment gérer au mieux de vos intérêts la vente d’un bien immobilier en indivision.
Décision de vendre un bien en indivision
La vente d’un bien en indivision peut être motivée par plusieurs raisons :
- la volonté des coindivisaires de sortir de l’indivision ;
- le besoin d’argent ;
- un déménagement, etc.
Quelle que soit la raison, la vente du bien immobilier peut être demandée par n’importe quel coindivisaire, dans la mesure où « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ».
Dès lors, 2 hypothèses peuvent se présenter :
- les coindivisaires sont d’accord pour vendre le bien : la vente se fait à l’amiable, par les coindivisaires eux-mêmes ;
- les coindivisaires sont en désaccord sur le principe et/ou les modalités de la vente : les coindivisaires doivent avoir recours au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).
Modalités de vente en indivision
Pour vendre un bien indivis, l’unanimité des indivisaires est requise. Ces derniers peuvent se mettre d’accord verbalement, ou procéder à un vote. Dans ce dernier cas, la totalité des indivisaires ou de leurs représentants doit avoir voté pour.
La vente d’un bien en indivision peut prendre 3 formes :
- le bien est vendu à un tiers : dans ces conditions, la vente du bien immobilier provoque la fin de l’indivision :
- chaque coindivisaire récupère son pourcentage de parts en argent, sur le produit de la vente du bien ;
- l’intervention d’un notaire est obligatoire lors de la vente d’un bien en indivision : il est chargé de dresser l’acte liquidatif.
- le bien est vendu à un ou plusieurs coindivisaires :
- si tous les coindivisaires ne souhaitent pas vendre le bien, et qu’ils ont les moyens financiers, ils peuvent racheter la part du coindivisaire qui souhaite vendre ;
- dans cette hypothèse, les coindivisaires qui rachètent la part de celui qui vend restent en indivision entre eux.
Exemple : A, B et C achètent ensemble une maison, qu’ils habitent tous les 3 ; A paye 100, B paye 200 et C paye 250. C veut déménager alors que A et B veulent rester dans la maison : A et B peuvent racheter la part de C, soit 250 + la plus-value ; A et B demeurent dans la maison en indivision.
- la part de celui qui veut vendre est vendue à un tiers :
- si tous les coindivisaires ne souhaitent pas vendre le bien, mais qu’ils n’ont pas les moyens financiers de racheter la part du coindivisaire qui souhaite vendre, ce dernier peut vendre sa part à un tiers ;
Procédure complexe de la vente judiciaire
Autorisation du juge du tribunal judiciaire
Les vendeurs indivisaires doivent ensuite saisir le juge, procès-verbal de difficultés à l’appui, pour qu’il autorise la vente.
Un délai compris entre une et 2 années peut s’écouler, risquant encore de s’allonger à quelques années si un ou des indivisaires conteste(nt) le projet de vente, sur le fondement des règles générales des indivisions et de leur partage éventuel, ou encore parce que, selon les dispositions du Code civil la vente porterait une atteinte excessive à leurs droits.
Vente aux enchères
Une fois autorisée, la vente doit se faire par licitation, c’est-à-dire aux enchères devant un notaire, ou à défaut devant le tribunal.
En pratique cette forme de vente garantit la loyauté et la transparence du prix de vente, mais pas forcément, loin s’en faut, l’obtention du meilleur prix.
Enfin, le produit de la vente est employé uniquement pour régler d’éventuelles dettes de l’indivision. Pour le surplus, il est partagé entre les indivisaires au prorata des droits de chacun dans l’indivision.