La gestion des biens en indivision peut être source de conflits, même entre des indivisaires ayant de bonnes relations. C'est pourquoi il est toujours préférable de déterminer ensemble la manière dont seront conduits :
- les actes d'administration ;
- les actes conservatoires ;
- les actes de disposition ;
- la jouissance des lieux.
Afin d'éviter les mésententes, il peut être préférable de rédiger une convention d'indivision devant notaire. Voici comment procéder pour gérer un bien en indivision.
1. Déterminez ensemble les actes d'administration
Par acte d'administration, on entend la réalisation de travaux non nécessaires à la conservation du bien, la conclusion d'un bail, ou la conduite de toute action destinée à gérer le bien immobilier dans sa destination prévue.
Décidez à l'amiable de la gestion de l'indivision
Les indivisaires doivent se réunir afin d'attribuer à chacun une tache précise :
- Qui s'occupera de gérer la mise en location ?
- Qui s'occupera d'entretenir les relations avec les prestataires chargés de l'entretien (jardinier, électricien…) ?
- Qui s'occupera des relations administratives avec les collectivités locales ?
- etc.
Ayez recours au vote pour gérer l'indivision
Au cas où les indivisaires n'arriveraient pas à se mettre d'accord, ils peuvent avoir recours au vote afin de prendre les décisions administratives. Les mesures sont considérées comme adoptées, dès lors qu'elles ont obtenu la majorité des deux tiers.
Exemple : 3 indivisaires n'arrivent pas à se mettre d'accord sur l'utilisation des services d'une société d'entretien d'espaces verts. Au cours d'un vote, 2 votent pour et un votre contre. La mesure est adoptée.
Bon à savoir : un régime particulier existe pour les biens immobiliers situés en Corse et ayant fait l'objet d'un acte de notoriété acquisitive avant le 31 décembre 2027. Une simple majorité des propriétaires (et non les 2/3) suffit pour les actes de gestion ou les actes urgents.
2. Mettez-vous d'accord sur les actes conservatoires
Est considérée comme acte conservatoire, toute action visant à conserver un bien immobilier.
Exemple : la réparation de la toiture, la réparation du mur d'enceinte, la réfection d'un système électrique défectueux…
Prenez la décision entre tous les indivisaires
Il est bien entendu toujours préférable de réunir les indivisaires, d'accepter ensemble la nécessité des travaux et de choisir ensemble les prestataires pour gérer l'indivision.
Prenez la décision seul
La loi autorise un seul indivisaire à financer des actes conservatoires. Il aura ainsi le droit de se rembourser sur des fonds indivis disponibles (un compte bancaire commun), ou sur les ressources futures du bien immobilier, dans le cas d'immeubles locatifs.
L'indivisaire doit :
- Demander un diagnostic technique à un professionnel, comme un architecte ou un technicien accrédité. L'objectif est d'obtenir un document officiel, mettant en avant le besoin impératif de travaux.
- Aviser les autres indivisaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier, et joindre le diagnostic.
Bon à savoir : l'action en revendication (le fait de revendiquer juridiquement la propriété d'un bien), lorsqu'elle porte sur une propriété indivise et qu'elle a pour objet la conservation des droits de chaque indivisaire, constitue un acte conservatoire que chacun des indivisaires peut accomplir seul et non à l’unanimité des coïndivisaires (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-20.068).
Obligez les indivisaires à participer à la gestion de l'indivision
Si un seul des indivisaires ne souhaite pas prendre les travaux à sa charge pour se faire rembourser, il peut demander au tribunal judiciaire d'obliger les autres indivisaires à participer financièrement.
L'indivisaire doit pour cela présenter un diagnostic établi par un professionnel afin de prouver la nécessité des réflexions.
3. Effectuez les actes de disposition
Par acte de disposition, on entend toute action ayant un impact direct sur le sort du bien. Il peut s'agir de la vente, mais également du changement de destination (transformation en local commercial), ou de la mise en place d'une hypothèque sur l'immeuble.
Obtenez la majorité des indivisaires
En ce qui concerne la conduite des actes de disposition, l'unanimité des indivisaires est requise. Ces derniers peuvent donc se mettre d'accord verbalement, ou procéder à un vote. Dans ce dernier cas, la totalité des indivisaires ou de leurs représentants doit avoir voté pour.
Bon à savoir : la majorité des 2/3 des indivisaires suffit pour les actes de disposition concernant les biens immobiliers situés en Corse et ayant fait l'objet d'un acte de notoriété acquisitive avant le 31 décembre 2027.
Obligez les protagonistes
Lorsque l'acte de disposition empêche la mise en péril du bien, il existe 2 solutions pour obliger les indivisaires réticents :
- le vote à la majorité des deux tiers ;
- la saisine du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).
Exemple : des dettes courent sur le bien immobilier, il est nécessaire de vendre une partie du terrain afin de les payer, sans quoi l'immeuble pourrait être saisi.
4. Entendez-vous sur la jouissance du bien immobilier
Le problème se pose lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire. Effectivement, chacun des indivisaires a le droit de l'occuper en proportion de la quote-part qu'il détient dans l'indivision.
Ce type de gestion ne peut se faire qu'à l'amiable, les indivisaires peuvent attribuer certaines dates de jouissance à chaque indivisaire dans l'année.
Afin de pérenniser ces accords, ils peuvent avoir recours à la convention d'indivision.
5. Établissez une convention d'indivision
La convention d'indivision est un acte notarié, par lequel les indivisaires s'engagent à suivre une certaine ligne de conduite.
Chacun doit se tenir à ce qui est écrit, cela peut concerner :
- l'alimentation régulière d'un compte bancaire destiné à l'entretien des lieux ;
- la conduite de certains travaux ;
- le maintien des lieux pour une certaine destination : location, résidence, location professionnelle...
- la jouissance pendant certaines périodes de l'année.
Pour établir une convention d'indivision, il suffit de s'adresser à un notaire.
L'établissement de la convention d'indivision suppose l’unanimité des indivisaires. La convention peut obliger à maintenir l’indivision pendant une certaine durée : les co-indivisaires renoncent ainsi à leur droit de demander le partage pendant cette durée, durée qui ne peut être supérieure à 5 ans renouvelables par décision expresse et unanime, ou tacitement. La convention de gestion de l'indivision peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi.
La convention d’indivision peut avoir pour objet l’administration de l’indivision : ainsi, la convention peut prévoir qu'en l'absence d'incapables certaines catégories de décisions seront prises autrement qu'à l'unanimité. Cependant, il convient de rappeler qu'aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires, s'agissant d'un acte de disposition. Les co-indivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux, pour gérer l'indivision. Les modalités de désignation et de révocation du gérant doivent être déterminées par une décision unanime des indivisaires. Le gérant de l'indivision représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice. Il a l'obligation d'indiquer le nom de tous les indivisaires dans l'acte de procédure.
Le gérant nommé administre l'indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale des biens indivis, ou encore s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement.
Bon à savoir : toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite.
Le gérant a droit, sauf accord contraire, à la rémunération de son travail. Les conditions en sont fixées par les indivisaires, à l'exclusion de l'intéressé, ou, à défaut par le président du tribunal judiciaire statuant à titre provisionnel.
Enfin, le gérant répond, comme un mandataire, des fautes qu'il commet dans sa gestion de l'indivision.