Gestion d’un bien indivis : les règles légales
Quels actes par qui ?
| Actes conservatoires | Actes d’administration | Actes de disposition | |
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| Définition |
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| Qui peut les effectuer ? | Toutindivisaire est autorisé à passer seul ce type d’actes. | Le ou les indivisaires détenteurs d’au moins 2/3 des parts peuvent passer ce type d’actes. | L’unanimité est nécessaire à l’accomplissement de ce type d’actes. Cependant, le juge peut autoriser une vente si au moins 2/3 des indivisaires sont d’accord et que :
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Exemple : A, B, C et D possèdent un appartement en indivision ; A et B ont chacun 1/3 des parts, et C et D ont chacun 1/6. A et B peuvent mettre l’appartement en location, sans l’accord de C et D ; C et D doivent toutefois être mis au courant.
Aménagements des règles de gestion d’un bien indivis
Lorsque les coindivisaires sont nombreux et/ou en conflit, ils peuvent aménager la gestion du bien pour la rendre plus facile ; deux moyens permettent d’alléger les règles légales de gestion : nommer un mandataire ou conclure une convention d’indivision.
Nommer un mandataire
Les coindivisaires choisissent ensemble un des coindivisaires ou un tiers pour gérer le bien en indivision.
- Le mandat peut être verbal ou être passé par écrit, par acte sous seing privé (entre les coindivisaires seulement) ou par acte authentique (devant notaire).
- Le mandat précise les conditions dans lesquelles la gestion doit être assurée par le mandataire. Il peut s’agir :
- d’un mandat spécial : il autorise le mandataire à passer un type d’actes en particulier ; ou
- d’un mandat général : le mandataire est chargé d’effectuer tous les actes relatifs à la gestion du bien.
- Nommer un mandataire permet aux coindivisaires d’éviter des formalités lourdes, et/ou des conflits, dans la mesure où le mandataire prend seul les décisions relatives à la gestion du bien.
Conclure une convention d’indivision
Les coindivisaires peuvent choisir de conclure ensemble une convention d’indivision, c’est-à-dire un contrat au terme duquel ils aménagent les règles légales.
Si, malgré ces aménagements, l’indivision reste une situation trop contraignante pour les coindivisaires, ils peuvent toujours faire le choix de sortir de l’indivision.
Gestion de l’indivision par un seul indivisaire
Lorsqu’un bien est en indivision, chaque indivisaire a, en principe, un droit de jouissance sur ce bien. Par conséquent, si l’un d’entre eux en fait un usage privatif ou obtient un droit de jouissance exclusif à la suite d’un jugement, il est redevable d’une indemnité d’occupation.
Le paiement d’une indemnité d’occupation s’impose dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits. Il importe peu que cet indivisaire ait l’usage exclusif du bien qu’il occupe.
Le fait que le logement soit habité par une autre personne n’exempte pas d’indemnisation. Dès lors, et suivant une jurisprudence constante, ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation :
- un mari qui avait obtenu la jouissance du domicile après le divorce, mais l’avait laissé à l’enfant du couple (Cass. 1re civ., 23 juin 2010, n° 09-13.250) ;
- un indivisaire détenant l’usage exclusif d’une maison occupée par sa mère (Cass. 1re civ., 29 juin 2011, n° 10-20.229) ;
- un époux qui avait mis en location une partie du bien qu’il possédait en indivision (Cass. 1re civ., 23 novembre 2011, n° 10-18.315).
À défaut d’accord entre les indivisaires ou de partage provisionnel du bien, l’indemnité due par celui qui en a l’usage privatif doit revenir à l’indivision (art. 815-10 du Code civil).
Les indivisaires lésés ont jusqu’à 5 ans pour réclamer une indemnité d’occupation :
- en cas de divorce, ce délai démarre à compter de la décision prononçant le versement de l’indemnité, dès qu’elle n’est plus susceptible de recours ;
- dans les autres cas, l’indemnité n’est due que pour les 5 années qui précèdent la demande. Il est toutefois important de rappeler que l’indivisaire qui occupe les lieux peut renoncer lui-même à la prescription.