Signer une convention d’indivision, mode d’emploi
Les modalités obligatoires
Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, la convention d’indivision doit obligatoirement :
- être passée par écrit ;
- décrire le bien en indivision, ou la masse de biens indivis, objet de la convention ;
- mentionner la part de chaque coindivisaire sur le bien ;
- être un acte authentique : rédigé par notaire.
La formalisation devant un notaire est plus sécurisante, d’autant que si tous les indivisaires sont d’accord et signent la convention d’indivision, elle vaut renonciation temporaire à demander le partage pour se maintenir dans l’indivision.
En outre, le recours à un notaire devient obligatoire dès lors que la convention d’indivision porte sur un ou plusieurs biens immobiliers, et ce même lorsque celle-ci est annexée à une requête en divorce par consentement mutuel qui, en vertu de la loi, doit inclure « un état liquidatif du régime matrimonial ». Dans ce document, les ex-époux peuvent convenir de maintenir en indivision le logement familial : ils doivent néanmoins exprimer leur volonté devant un notaire. Outre la rédaction d’un acte authentique par cet officier public, des formalités de publicité foncière doivent être accomplies, auprès du Service de publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques), afin de porter à la connaissance des tiers la situation d’indivision.
Pour le cas où un indivisaire ne paye pas l’indemnité d’occupation du bien indivis lui incombant en vertu de la convention d’indivision, il suffit de faire appel à un huissier pour obtenir l’exécution de la convention, sans devoir faire appel à un juge.
Combien de temps la convention d’indivision est-elle valable ?
Les coindivisaires déterminent ensemble la durée de la convention.
Une durée déterminée
- La convention peut être conclue pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable tacitement.
Cinq ans, c’est donc la longueur initiale maximale d’une convention d’indivision à durée déterminée.
Exemple : la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 juin 2009 (n° 08/15638) a considéré comme nul l’engagement émanant de deux ex-concubins de ne pas vendre leur appartement indivis avant un délai minimal de 25 ans.
- Mais une convention d’indivision peut être conclue pour une période plus courte : les notaires conseillent souvent de s’engager sur 2 ou 3 ans.
- La convention d’indivision à durée déterminée est renouvelable de manière expresse ou par tacite reconduction. En pratique, les notaires conseillent de prévoir le renouvellement par accord unanime. Concrètement, à l’échéance, les parties doivent à nouveau se réunir pour signer une nouvelle convention d’indivision.
Une durée indéterminée
- La convention d’indivision est applicable jusqu’au moment du partage du ou des biens indivis, qui peut être demandé à tout moment, par n’importe quel coindivisaire. Cette durée indéterminée fait souvent peur aux indivisaires alors que, pourtant, la formule est plus souple qu’une convention à durée déterminée, puisque le partage peut être demandé à tout moment par l’un d’entre eux, sans qu’il soit besoin d’invoquer de justes motifs
- Le second avantage de cette convention d’indivision à durée indéterminée est que l’enregistrement de la convention se fait une seule fois, au moment lors de sa signature, alors qu’il doit au contraire être réitéré à chaque renouvellement exprès d’une convention à durée déterminée.
Contenu de la convention d’indivision
La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion d’un ou plusieurs biens indivis ; elle peut donc contenir différentes clauses, et notamment :
- la gestion de l’indivision : la nomination, les pouvoirs, la rémunération et les modalités de révocation d’un gérant des biens indivis ;
- l’organisation de l’indivision : les modalités de répartition et de remboursement des frais d’indivision, les modalités de jouissance du bien par les coindivisaires, le bénéficiaire du droit de vote si le bien fait partie d’une copropriété ;
- le sort de l’indivision en cas de décès : la faculté d’acquisition ou l’attribution des parts du coindivisaire défunt par le coindivisaire survivant en cas de décès.
Convention d’indivision : la nomination possible d’un gérant
L’intérêt de souscrire une convention d’indivision est d’éviter à chaque indivisaire de prendre une part active dans la gestion du ou des biens détenus. Le gérant a vocation à s’occuper de la gestion, en étant tenu de communiquer, à chaque indivisaire qui en ferait la demande, tout document relatif à son travail.
La loi dit que le gérant, en tant qu’il « administre l’indivision », exerce l’équivalent des « pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs ». Concrètement et en pratique, cela signifie qu’il peut accomplir seul des actes relevant d’une gestion courante : déclarer et payer les impôts, régler les charges de copropriété, effectuer les formalités d’assurance, faire des travaux (entretien, réparation et même amélioration) sur un bien, consentir une location à usage d’habitation ou professionnel, effectuer des actes conservatoires (travaux nécessaires en cas d’urgence).
En revanche et selon toute logique, le gérant doit recueillir l’accord unanime de tous les indivisaires pour effectuer des actes de disposition : conclure un bail commercial ou rural, souscrire un emprunt au nom de l’indivision, effectuer de gros travaux hors urgence, consentir une hypothèque, vendre le bien… Dans ce dernier cas, si tous les indivisaires ne se mettent pas d’accord pour vendre un bien, il existe, quand même, une sortie de secours : la loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 permet à tout indivisaire détenant au moins les deux tiers des droits indivis de demander au tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien l’autorisation de le vendre aux enchères (art. 815-5-1 du Code civil).