Le coindivisaire détient des droits sur un bien, sans détenir physiquement le bien dans son intégralité.
Coindivisaire : définition
Le coindivisaire – ou propriétaire indivis – est la personne qui détient des droits sur un bien, en concours avec les autres coindivisaires ; chaque coindivisaire détient une « quote-part » abstraite du bien.
Concrètement, sont coindivisaires par l'effet de la loi :
- les héritiers, de l'ouverture de la succession au partage des biens ;
- les époux qui divorcent, du prononcé du divorce au partage des biens communs ;
- les associés d'une société en liquidation, de la dissolution de la société au partage des actifs.
Bon à savoir : être coindivisaire suppose d'être au minimum 2 ; lorsque la succession ne comporte qu'un héritier, il n'y a pas de situation d'indivision.
Sont également coindivisaires les bénéficiaires d'une donation en indivision ou les personnes qui choisissent de faire un achat en indivision.
Attention : l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un même bien ne sont pas coindivisaires ; les droits détenus par les coindivisaires doivent être de même nature.
Droits et obligations du coindivisaire
L'indivision obéit à un régime légal qui vise à protéger les droits de chaque coindivisaire sur le bien.
Ainsi, le coindivisaire perçoit les fruits du bien en indivision : si le bien est loué ou vendu, le coindivisaire reçoit de l'argent, à proportion de la quote-part du bien qu'il détient.
Exemple : A détient 60 % de l'appartement et B en détient 40 % ; l'appartement est loué 200 : A reçoit 120 et B reçoit 80.
De même, le coindivisaire doit s'acquitter des frais d'indivision à proportion de sa quote-part.
Le coindivisaire qui jouit du bien en indivision doit une indemnité de jouissance à l'autre indivisaire, sauf stipulation contraire dans la convention d'indivision.
Le coindivisaire ne détient pas seul le bien en indivision, il est en concours avec les autres coindivisaires ; dans ces conditions, il n'est pas autorisé à disposer du bien du fait de sa seule volonté : il doit respecter les règles légales de gestion indivision.
À noter : l'action en revendication (le fait de revendiquer juridiquement la propriété d'un bien), lorsqu'elle porte sur une propriété indivise et qu'elle a pour objet la conservation des droits de chaque indivisaire, constitue un acte conservatoire que chacun des indivisaires peut accomplir seul et non à l’unanimité des coindivisaires (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-20.068).
Le coindivisaire a le droit de sortir de l'indivision en demandant le partage, à l'amiable ou par voie judiciaire.
Coindivisaire : l'usage privatif d'un bien détenu en indivision
Lorsqu’un bien est en indivision, chaque indivisaire a, en principe, un droit de jouissance sur ce bien. Par conséquent, si l’un d’entre eux en fait un usage privatif ou obtient un droit de jouissance exclusif à la suite d’un jugement, il est redevable d’une indemnité d'occupation.
Le paiement d'une indemnité d'occupation s’impose dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits. Il importe peu que cet indivisaire ait l’usage exclusif du bien qu'il occupe.
Exemples de jurisprudence : un père s’est retrouvé propriétaire avec ses trois fils d’un logement après le décès de sa femme. C'est ainsi que les juges ont considéré que ces indivisaires devaient une indemnité d’occupation car, même s’ils n’habitaient pas les lieux, eux seuls en détenaient les clés (Cass. 1re civ., 30 juin 2004, n° 02-20.085). Dans le même esprit, une épouse avait obtenu du juge la jouissance exclusive du domicile conjugal pendant la procédure de divorce, et a été condamnée à verser une indemnité à son ex-époux. Elle avait finalement déménagé et n’utilisait pas son droit d’occupation, mais elle seule détenait les clés de ce logement (Cass. 1re civ., 8 juillet 2009, n° 07-19.465).
Le fait que le logement soit habité par une autre personne n’exempte pas d’indemnisation. Dès lors, et suivant une jurisprudence constante, ont été condamnés à payer une indemnité d'occupation :
- un mari qui avait obtenu la jouissance du domicile après le divorce, mais l’avait laissé à l’enfant du couple (Cass. 1re civ., 23 juin 2010, n° 09-13.250) ;
- un indivisaire détenant l’usage exclusif d’une maison occupée par sa mère (Cass. 1re civ., 29 juin 2011, n° 10-20.229) ;
- un époux qui avait mis en location une partie du bien qu’il possédait en indivision (Cass. 1re civ., 23 novembre 2011, n° 10-18.315).
Bon à savoir : l’occupation du bien par un seul des indivisaires n’est, en principe, pas gratuite, mais les indivisaires ou un juge peuvent décider qu’elle le sera. Le juge aux affaires familiales peut ainsi attribuer, dans le cadre de son ordonnance de non-conciliation, la jouissance gratuite d’un logement en indivision à un époux jusqu’au prononcé du jugement. Il faut savoir que lorsque le jugement ne précise pas si l’usage privatif est gratuit ou non, il est présumé payant.
À défaut d’accord entre les indivisaires ou de partage provisionnel du bien, l’indemnité due par celui qui en a l’usage privatif doit revenir à l’indivision (art. 815-10 du Code civil).
Les indivisaires lésés ont jusqu’à 5 ans pour réclamer une indemnité d’occupation :
- en cas de divorce, ce délai démarre à compter de la décision prononçant le versement de l’indemnité, dès qu’elle n’est plus susceptible de recours ;
- dans les autres cas, l’indemnité n’est due que pour les 5 années qui précèdent la demande. Il est toutefois important de rappeler que l’indivisaire qui occupe les lieux peut renoncer lui-même à la prescription.
À noter : un indivisaire n’est pas tenu de verser une indemnité d’occupation à l’indivision lorsqu'il occupe privativement un immeuble indivis dès lors qu’il le loue en vertu d’un bail verbal et ce, même si la valeur locative du bien est très supérieure au loyer effectivement versé (Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206).