Les coindivisaires sont soumis à différents impôts, pendant l’indivision, mais aussi lors du partage ou de la vente des biens indivis.
Pendant l’indivision : IR, IFI et taxe foncière
Impôt sur le revenu (IR)
Lorsque le bien en indivision génère des revenus, chaque coindivisaire reçoit une part de revenus, proportionnelle à ses parts dans l’indivision : les revenus sont imposés à titre nominatif, entre les mains de chaque coindivisaire.
Les coindivisaires peuvent néanmoins déduire de ces revenus les charges afférentes au bien : intérêts de l’emprunt destiné à acquérir le bien, taxe foncière, travaux, etc. Les charges – au même titre que les revenus – sont déduites proportionnellement aux parts de chaque coindivisaire.
Exemple : A et B ont un appartement en indivision, qu’ils louent 2 000 € par mois. A détient 80 % de parts et B détient 20 % de parts : A reçoit 1 600 € par mois et B reçoit 400 € par mois ; A et B effectuent des travaux pour un coût de 10 000 € : A paye 8 000 € et B paye 2 000 €. Sur l’année, A perçoit 19 200 € de revenus, desquels sont déduits 8 000 € de charges : A est imposé sur 11 200 € ; B perçoit 4 800 € de revenus, desquels sont déduits 2 000 € de charges : B est imposé sur 2 800 €.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour le remplacer par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018. L’IFI est calculé sur la valeur du seul patrimoine immobilier du contribuable.
IFI et indivision : principe
Chaque coindivisaire déclare la valeur de ses parts dans l’indivision, la valeur des parts indivises étant inférieure à la fraction correspondante de la valeur totale du bien.
Position des tribunaux sur la décote de biens indivis
Les biens immobiliers détenus en indivision entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur vénale. Toutefois, une jurisprudence constante admet l’application d’une décote, allant ainsi à l’encontre des prescriptions de l’administration fiscale.
L’importance de la décote est évaluée au cas par cas par les tribunaux.
Exemple :
- une décote de 30 %, dans le cas d’une indivision constituée entre une mère et son fils (cour d’appel de Paris, 4 décembre 2003, n° 2002/07543) ;
- une décote de 40 %, pour une nue-propriété possédée en indivision par les enfants de l’usufruitier (Cass. com., 27 octobre 2009, n° 08-11.362).
Taxe foncière
Taxe foncière et indivision : principe
La taxe foncière d’un bien détenu en indivision doit être payée par les indivisaires, proportionnellement à la part de chacun dans l’indivision.
L’administration fiscale établit une imposition de la taxe foncière, au nom de chacun des indivisaires, à qui il revient de s’accorder sur la répartition du paiement.
En pratique, l’administration fiscale n’établit pas d’imposition personnalisée pour chaque indivisaire, et ces indivisaires ou copropriétaires doivent s’entendre ensemble pour répartir entre eux l’impôt à payer. À défaut d’accord entre eux, ils doivent saisir la justice pour trancher leur litige.
Taxe foncière et indivision : position de la Cour de cassation en cas de divorce
Lorsqu’un couple divorce, chaque ex-conjoint reste redevable de la taxe foncière sur un bien immobilier détenu en indivision, y compris si l’un des deux l’occupe toujours. En effet, tant que dure l’indivision, il n’est pas possible d’échapper à cet impôt.
Dans un arrêt rendu le 13 janvier 2016, la Cour de cassation a rappelé que le divorce ne suffit pas à remettre en cause une indivision, notamment en ce qui concerne le paiement de la taxe foncière. En l’espèce, un couple détenait un terrain en indivision, sur lequel il avait fait construire sa maison. Suite à la procédure de divorce, Monsieur a continué d’occuper le bien, sans que l’indivision ne soit remise en cause, et a pris naturellement en charge le paiement intégral de la taxe foncière. Devant le juge aux affaires familiales, il a toutefois demandé la restitution d’une partie des sommes versées à l’administration fiscale au titre de cet impôt foncier, au motif que son ex-épouse est également redevable d’une partie de l’impôt foncier en tant qu’indivisaire. La cour d’appel a rejeté cette requête, au motif que « le paiement revient à l’occupant du bien indivis ».
La Cour de cassation s’est opposée au jugement d’appel. Les juges du fond ont en effet rappelé que « l’impôt foncier incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage, en dépit de l’occupation privative » (Cass. 1re civ., 13 janvier 2016, n° 14-29.746). Concrètement, cela signifie que la taxe foncière n’est pas réclamée à l’un ou à l’autre propriétaire, mais bien à l’indivision qu’ils ont constituée. Un divorce ne remet pas en cause ce fonctionnement tant que l’indivision existe : seule la fin de cette indivision peut permettre à l’un des 2 ex-époux de ne plus avoir à s’acquitter de l’impôt local. De la même manière, la Cour suprême a rappelé qu’il n’existe pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement de la taxe foncière, chacun étant tenu de payer la part qui lui revient.
Vente ou partage des biens indivis : plus-values et droits d’enregistrement
Sortir de l’indivision implique le paiement de certains impôts.
Vente du bien en indivision
Lorsque les coindivisaires vendent le bien indivis, ils sont soumis à l’impôt sur les plus-values.
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix du bien lors de son acquisition ou lorsque le bien est reçu (en héritage ou par donation) par les coindivisaires.
Les coindivisaires bénéficient d’un abattement fonction de la durée de détention du bien indivis :
- moins de 5 ans : 0,00 % ;
- entre 6 et 17 ans : 2,00 % ;
- entre 18 et 24 ans : 4,00 % ;
- plus de 25 ans : 8,00 %.
Exemple : un appartement est vendu après 30 ans de détention ; les coindivisaires bénéficient d’un abattement de : (5 × 0 = 0) + (12 × 2 = 24) + (7 × 4 = 28) + (6 × 8 = 48) = 100. Les coindivisaires qui gardent le bien pendant au moins 30 ans bénéficient d’un abattement de 100 % : ils ne payent pas d’impôt sur la plus-value.
Partage des biens en indivision
Lorsque les coindivisaires partagent le bien ou la masse de biens indivis, c’est-à-dire lorsqu’ils se répartissent les biens en nature, 2 hypothèses peuvent survenir :
- les biens peuvent être répartis de manière équitable entre les coindivisaires : il s’agit alors d’un partage « sans soulte » ;
Exemple : A et B héritent de leur parent de 1 maison d’une valeur de 100 et d’un tableau d’une valeur de 100 ; ils se retrouvent en indivision à 50 % chacun. Au moment du partage, A récupère le tableau et B la maison, ce qui correspond à leurs parts respectives dans l’indivision : ni A ni B ne doit indemniser l’autre, il s’agit d’un partage sans soulte.
Dans le cas d’un partage sans soulte, les coindivisaires doivent s’acquitter d’un droit d’enregistrement de 2,5 %, sur la valeur totale des biens partagés.
- les biens peuvent être répartis de manière inéquitable entre les coindivisaires : celui qui reçoit plus doit une indemnité aux autres, il s’agit alors d’un partage « avec soulte ».
Exemple : A et B héritent de leur parent de 1 maison d’une valeur de 100 et d’un tableau d’une valeur de 50 ; ils se retrouvent en indivision à 50 % chacun. Au moment du partage, A récupère le tableau et B la maison, ce qui ne correspond pas à leurs parts respectives dans l’indivision : B doit indemniser A à hauteur de 25, il s’agit d’un partage avec soulte.
Dans cette dernière hypothèse, il faut distinguer plusieurs cas de figure :
- le partage fait suite à une indivision successorale ou post-communautaire et les biens indivis sont attribués à des membres de l’indivision ou à leurs héritiers : les coindivisaires s’acquittent d’un droit d’enregistrement de 2,5 %, sur la valeur totale des biens partagés ;
- le partage est opéré suite à un achat en indivision : les droits d’enregistrement sont plus élevés, et la soulte est soumise à l’impôt sur les plus-values.