On parle d'indivision quand un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits. L'indivision peut avoir pour origine :
- une succession (on parle alors d'indivision successorale) ;
- une donation ;
- un divorce ;
- un achat en commun.
Généralement, l'indivision est plutôt vécue comme une contrainte que comme un choix.
Caractéristiques de l'indivision
Décisions prises à l'unanimité
L'indivision est caractérisée par l'absence de personnalité juridique. Ceci a pour conséquence la nécessité de l'accord de tous les indivisaires pour les décisions concernant le bien en indivision.
Les parts d'indivision peuvent être incluses dans le patrimoine.
Les co-indivisaires ne sont pas solidaires entre eux.
On voit donc que l'indivision est un système qui nécessite la bonne entente de tous les indivisaires.
Exceptions à la règle d'unanimité
Les lois n° 2006-728 du 23 juin 2006 et n° 2009-526 du 12 mai 2009 ont toutefois permis de simplifier la gestion de l'indivision:
- un ou plusieurs indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent effectuer eux-mêmes les actes d'administration courants du bien indivis ;
- un ou plusieurs indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) pour obtenir la vente du bien indivis (art. 815-5-1 Code civil).
Il est également possible de déroger à la règle de l'unanimité dans d'autres cas :
- un indivisaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire est nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (article 815-5 du Code civil) ;
- il peut également être autorisé par le tribunal judiciaire à effectuer sur le bien indivis toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Sortie de l'indivision
Selon l'article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Une seule manière pour sortir de l'indivision, vendre le bien.
L'accord de tous les détenteurs du bien est requis.
En cas de désaccord, chaque indivisaire peut s'adresser au tribunal judiciaire pour que le bien soit vendu.
La vente du bien se fera par licitation, c'est-à-dire la vente du bien commun aux enchères publiques.
Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien (Cass. 1re civ., 10 janvier 2018, n° 16-25.190).
Obligations liées à l'indivision d'un immeuble
Pour bien comprendre les obligations qui découlent de l'indivision, prenons l'exemple d'un immeuble reçu par plusieurs héritiers.
Les propriétaires indivis ont tous les mêmes droits, en fonction de leur quote-part. C'est-à-dire qu'ils peuvent avoir reçu des parts plus ou moins importantes de l'immeuble lors de la succession ; l'un 40 %, un autre 20 %, et les quatre autres 10 % chacun par exemple.
Néanmoins, dans le principe de l'indivision, l'immeuble est un ensemble non sécable, il forme un tout indivisible.
L'immeuble n'est donc pas soumis au régime de la copropriété, car il n'est pas divisé en lots. Pour gérer l'immeuble, ils peuvent choisir trois solutions :
- se mettre d'accord sur les décisions de gestion et gérer ensemble cet immeuble ;
- choisir un mandataire qui va gérer le bien pour eux ;
- signer une « convention d'indivision » devant notaire :
- ce contrat va leur permettre de déterminer les règles de fonctionnement de l'indivision, ce qui permet une gestion plus souple ;
- si les héritiers ne souhaitent pas rester en indivision, ils doivent être tous d'accord pour mettre l'immeuble en vente.
L'indivision dans la copropriété
La copropriété repose sur la division d'un immeuble en lots. Toutefois, le régime de l'indivision peut entrer dans les principes de la copropriété.
Les parties communes
Important : indivision et copropriété sont deux notions juridiques totalement distinctes.
Les parties communes sont bien en copropriété et non en indivision entre l'ensemble des copropriétaires. Ces derniers sont propriétaires des parties communes à hauteur de la quote-part de millièmes qu'ils détiennent dans la copropriété.
Un lot de copropriété peut être acquis en indivision
On peut recevoir un lot de copropriété par le biais d'une donation ou d'un héritage.
S'il est reçu en indivision, sa gestion peut être problématique pour les héritiers, car aucun n'a plus de droit que les autres.
Pourtant, les instances de la copropriété vont avoir besoin d'un interlocuteur unique pour assister aux assemblées générales.
Un mandataire commun peut alors être désigné pour représenter les indivisaires.