Lors d’un décès, les enfants et éventuellement le conjoint survivant héritent collectivement du patrimoine du défunt. Si certains biens sont facilement partageables, d’autres le sont moins, comme par exemple les biens immobiliers.
Qu’ils en aient la pleine propriété ou seulement la nue-propriété, les héritiers détiennent ces biens en indivision. Lorsque l’un d’entre eux émet le souhait de sortir de l’indivision, il faut trouver une solution, car le Code civil le dit clairement en son article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
S’offrent alors deux possibilités aux indivisaires : vendre le bien concerné, chaque indivisaire récupérant une quote-part du prix en fonction de ses droits dans l’indivision, ou procéder à un partage, parfois en nature.
Parfois, l’un des héritiers tient à conserver un bien en particulier. La soulte qu’il verse à ses cohéritiers lui permet d’obtenir la pleine propriété de ce bien.
Rachat de part d’indivision : la vente du bien à un tiers à l’indivision
La vente du bien à un tiers à l’indivision doit se faire avec l’accord de tous les indivisaires, ou avec celui du tribunal en cas de péril avéré de l’intérêt commun de l’indivision.
La vente amiable à un tiers à l’indivision
En cas de vente à une personne étrangère à l’indivision, les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption sur les quotes-parts cédées. Des règles légales doivent être respectées, sous peine de voir l’acte souscrit frappé de nullité.
L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.L’intervention du juge pour préserver l’intérêt commun
Lorsque l’un des indivisaires refuse de signer l’acte de vente, et s’il met en péril par son inaction l’intérêt commun, la loi a prévu la possibilité de se faire autoriser judiciairement par la justice.
L’article 815-5 du Code civil dispose en effet : « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. »
L’acte de vente qui sera alors passé dans les conditions et modalités fixées par autorisation du juge sera opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut et s’imposera à lui.
Cession de sa part indivise à un indivisaire et rachat de part d’indivision
Il est toujours envisageable pour un indivisaire de céder sa quote-part indivise, au profit d’un tiers comme nous l’avons vu précédemment, ou bien au profit d’un des membres de l’indivision.
Concrètement, il existe deux solutions pour mettre un terme à l’indivision entre ses membres : soit les co-indivisaires partagent les biens entre eux, chacun se voyant attribuer un lot d’une valeur correspondant à ses parts dans l’indivision. Dès lors, chacun se retrouve seul propriétaire des biens qui lui sont attribués ; soit, si les biens ne peuvent pas être répartis en lots de valeur correspondant aux parts respectives des co-indivisaires, celui qui reçoit un lot d’une valeur inférieure à ses parts dans l’indivision peut demander une indemnisation, appelée « soulte », aux autres co-indivisaires.Rachat de part d’indivision : l’attribution préférentielle par le tribunal
Pour le cas où ni la cession à un membre de l’indivision, ni la vente à un tiers à cette dernière n’est possible, le co-indivisaire peut demander au tribunal l’attribution préférentielle, dans des cas limitativement encadrés par la loi :
- de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant ;
- de la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers à usage professionnel garnissant ce local ;
- de l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation d’un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu’un nouveau bail est consenti à ce dernier.