La tontine, ou pacte tontinier, se caractérise par une convention que l’on insère dans un acte d’acquisition d’un bien immobilier, par exemple.
La tontine ou pacte tontinier est une formule juridique qui prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire. Autrement dit, la tontine permet au concubin survivant de recouvrer la pleine propriété du bien, avec effet rétroactif au jour de l’acquisition.
À la différence de l’indivision, la part du compagnon décédé n’a pas à être rachetée : cela signifie concrètement que le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire de la totalité du bien. Cela signifie également que les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement.
La clause de tontine évite ainsi les dangers de l’indivision, en garantissant au conjoint survivant la pleine propriété de la totalité du bien immobilier.
Tontine et pacs : les règles de base
Objet de la tontine
Si les couples mariés et même liés par un pacs bénéficient de dispositifs légaux protecteurs, les concubins doivent quant à eux organiser seuls leur protection. En effet, en cas de décès, le concubin survivant est considéré comme un tiers d’un point de vue fiscal et successoral.
Une clause dite de tontine est parfois désignée sous le nom de clause d’accroissement ou clause d’acquisition conjointe sous condition de survie.
Conditions préalables de l’achat en tontine
La tontine étant considérée par la loi comme un contrat aléatoire, l’achat en tontine doit respecter les conditions de l’aléa. Le Code civil définit l’aléa comme « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».
Dès lors, les acquéreurs doivent tous financer une partie du bien et doivent avoir une espérance de vie similaire. À défaut, l’achat en tontine pourrait être requalifié par l’administration fiscale en donation et taxé comme tel.
Intérêt d’un pacte tontinier
Insérée dans un contrat de vente, la clause de tontine permet de prévoir qu’au décès du premier acquéreur, le survivant devient seul et unique propriétaire. Il n’y a donc pas d’indivision du bien immobilier entre les concubins.
Ainsi, par la clause d’accroissement :
- les concubins ont la jouissance de leur logement sans être soumis au régime de l’indivision ;
- le concubin survivant n’aura pas à racheter la part de son compagnon décédé : il devient seul propriétaire de l’intégralité du bien immobilier, avec un effet rétroactif au jour de la vente. Il évince alors les héritiers du concubin décédé.
Fonctionnement de la tontine du vivant des concubins acquéreurs
La gestion au quotidien peut être risquée : l’unanimité est la règle pour agir, des situations de blocage peuvent apparaître. Si les concubins ne s’entendent plus, ou envisagent de se séparer, ils peuvent décider de vendre le logement, ou se mettre d’accord pour que l’un d’eux rachète la part de l’autre (on parle dans ce cas de licitation ou de rachat de part).
Dans ce dernier cas, l’unanimité est obligatoire car, à l’inverse de ce qui se passe dans l’indivision, les acquéreurs ne peuvent provoquer le partage en justice, ni même exiger la vente du logement.
Tontine au moment du décès de l’un des concubins acquéreurs
La personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté : seul l’acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l’origine, de façon rétroactive.
Ainsi, les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien, ce dernier ne faisant pas partie du patrimoine du défunt.
Cependant, le concubin survivant doit néanmoins payer des droits de succession, lesquels sont calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt, et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1 594 €).
L’administration fiscale tolère cependant une exception à ce principe de taxation : quand le bien immobilier constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès, et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (environ 5 %).
Mésentente ou séparation : inconvénients de la tontine
Une telle clause avantage ainsi le conjoint au détriment des héritiers ; cette clause est souvent conseillée aux couples sans enfants.
Contrainte civile en cas de problème
Toute la durée de l’union, les concubins ne pourront disposer (vendre, louer, etc.) de l’immeuble sans l’accord de l’autre. En cas de séparation par exemple, il faudra l’accord du concubin pour vendre le logement ou racheter sa part.
En cas de conflit et contrairement à l’indivision, il n’est pas possible de demander le partage en justice. La situation est donc bloquée.
Exemple : Cour de cassation, première chambre civile, 27 mai 1986, n° 85-10.031.
Optimisation fiscale limitée
Si, sur le plan fiscal, le concubin survivant ne paie que des droits de mutation de 5,09 % et non des droits de succession de 60 % (taux applicable entre étrangers), cet avantage est cependant soumis à conditions :
- le bien concerné doit être la résidence principale ;
- la valeur du bien, au jour du décès, doit être inférieure à 76 000 € (plafond de l’administration fiscale).
En effet, au-delà de cette somme, la taxation sera de 60 %.
Besoin d’aller plus loin sur la question ?
- Consultez les pages du guide sur l’indivision et la succession, l’indivision et le divorce.
- Vous pouvez aussi lire notre astuce sur le prix d’une convention d’indivision en cas de divorce.
- La page sur la rupture en concubinage pourra vous aider en cas de problème, tout comme le modèle d’attestation de séparation.